i. La préparation est la clé
* Scoute la propriété:
* heure de la journée: Déterminez le meilleur moment pour la lumière naturelle. Considérez le soleil / coucher de soleil pour Golden Hour Glow si cela complète la propriété.
* Angles et disposition: Planifiez les meilleurs angles pour chaque pièce. Considérez les fonctionnalités que vous souhaitez souligner (par exemple, cheminée, vue). Marchez la propriété et visualisez vos photos.
* Problèmes de zones: Identifiez les distractions potentielles ou les éléments peu flatteurs à résoudre pendant la mise en scène.
* Communiquez avec le client / immobilier:
* attentes: Comprendre leurs objectifs. Qu'essaient-ils de mettre en évidence? Quel est leur public cible?
* Coordination de mise en scène: Assurez-vous que la propriété est correctement mise en scène * avant * vous arrivez. Une maison bien mise en scène facilite votre travail.
* Vérification des équipements:
* caméra: Une caméra DSLR ou sans miroir est fortement recommandée pour la qualité. Un smartphone peut fonctionner dans une pincée avec une configuration minutieuse et un bon éclairage, mais ce n'est pas idéal pour les résultats professionnels.
* objectif grand angle: Crucial pour capturer des pièces entières. Un objectif 16-35 mm ou 10-22 mm (ou équivalent pour la taille de votre capteur) est idéal. Les objectifs plus larges créent une sensation plus vaste. Être conscient de la distorsion.
* Trépied: Essentiel pour les images nettes, en particulier dans les conditions de faible luminosité et pour la photographie HDR.
* flash / stroboscope externe: Un stroboscopique de vitesse ou de studio peut être utilisé pour compléter la lumière ambiante, remplir les ombres et équilibrer l'exposition. Un diffuseur est critique.
* Release d'obturation à distance (facultatif): Minimise Camera Shake lors de l'utilisation d'un trépied.
* niveaux: S'assure que vos photos sont droites et éviter les problèmes de perspective. Utilisez le niveau électronique de la caméra ou un niveau d'esprit physique.
* Couleur Vérificateur / carte grise (facultative): Aide à l'étalonnage des couleurs précises dans le post-traitement.
ii. Mise en scène et préparation de la propriété
C'est * crucial *. Vous capturez la propriété * *, pas l'encombrement. L'agent immobilier ou propriétaire en est responsable, mais il aide à revérifier.
* Propre générale:
* désencombre: Retirez les objets personnels, les décorations excessives et tout ce qui pourrait distraire les acheteurs potentiels.
* Clean Surfaces: Essuyez les comptoirs, les miroirs, les fenêtres et les sols.
* Masquer les cordons: Câbles et cordons de rangement de l'électronique.
* Retirez les petits appareils: Rangez les grille-pain, les mélangeurs, etc., pour créer un comptoir plus propre.
* Clear Compters: Les articles décoratifs minimaux sont corrects, mais évitez l'encombrement.
* mise en scène spécifique à la pièce:
* salon: Disposez des meubles pour créer un espace accueillant et accueillant. Redresser les coussins et les lancers. Oreillers du peluche.
* cuisine: Comptoirs effacés. Un bol de fruits ou un vase avec des fleurs ajoute une touche de vie. Assurez-vous que l'évier est vide et propre.
* CHAMBRES: Faites le lit soigneusement avec des draps frais. Utilisez des oreillers décoratifs. Nightstands clairs.
* salles de bains: Miroirs et comptoirs propres. Accrocher des serviettes fraîches. Supprimer les articles d'hygiène personnelle. Fermez le couvercle des toilettes.
* Espaces extérieurs: Patios, terrasses et jardins de rangement. Disposez des meubles d'extérieur. Supprimer tous les débris.
* Éclairage:
* Allumez toutes les lumières: Même pendant la journée, cela ajoute de la luminosité et de la chaleur. Remplacez toutes les ampoules brûlées.
* Faire correspondre les types de bulbes: Utilisez la même température de couleur (par exemple, blanc chaud ou blanc frais) pour toutes les ampoules dans une pièce pour un éclairage cohérent.
* Open stores / rideaux: Maximiser la lumière naturelle. Ajustez-les pour contrôler la quantité de lumière entrant dans la pièce. Pensez à retirer entièrement des rideaux lourds s'ils bloquent trop de lumière.
* Considérez la vue: La vue par la fenêtre est-elle attrayante? Sinon, ajustez les rideaux ou les stores pour minimiser son impact. Parfois, le brouiller dans le post est la meilleure option.
iii. Paramètres et techniques de la caméra
* Shoot in Raw: Capture plus de données, vous donnant une plus grande flexibilité dans le post-traitement.
* ouverture:
* f / 8 à f / 11: Généralement, un bon point de départ pour la photographie intérieure afin d'assurer la netteté tout au long de la scène. Vous devrez peut-être vous ajuster en fonction de l'objectif et de la distance focale. Expérimentez pour trouver le point idéal de votre objectif (l'ouverture où elle est la plus nette).
* ISO:
* Gardez-le aussi bas que possible (ISO 100-400): Pour minimiser le bruit. Utilisez un trépied pour compenser les vitesses d'obturation plus lentes.
* vitesse d'obturation:
* Ajustez pour obtenir une exposition appropriée: Utilisez le compteur léger de votre appareil photo comme guide. Un trépied est essentiel pour les vitesses d'obturation plus lentes.
* Balance des blancs:
* Balance des blancs personnalisés: Utilisez une carte grise ou un vérificateur de couleurs pour définir un bilan blanc personnalisé pour des couleurs précises.
* Balance blanche prédéfinie: Expérimentez avec les préréglages "nuageux" ou "de l'ombre" pour un look plus chaud.
* Auto White Balance (AWB): Peut être utilisé, mais cela peut nécessiter un ajustement de post-traitement.
* Focus:
* Focus manuel: Souvent le moyen le plus fiable d'assurer une concentration forte, en particulier dans les conditions d'éclairage difficiles. Utilisez la vue en direct pour zoomer et affinez le focus.
* automatique à point unique: Placez le point de mise au point sur un élément clé de la pièce, comme un meuble ou des détails architecturaux.
* Composition:
* Règle des tiers: Positionnez des éléments clés le long des lignes ou aux intersections d'une grille divisant le cadre en tiers.
* lignes de tête: Utilisez des lignes (par exemple, couloirs, comptoirs) pour attirer l'œil du spectateur dans l'image.
* symétrie: Peut créer une composition équilibrée et agréable.
* angles:
* Levet des yeux: Un bon point de départ pour une perspective naturelle.
* légèrement plus haut: Peut montrer plus de la pièce et minimiser l'apparence de l'encombrement sur le sol.
* coins: Souvent la meilleure façon de capturer une pièce entière. Choisissez le coin qui présente le mieux les fonctionnalités de la pièce.
* tire directement: Utilisez un niveau (niveau électronique de la caméra ou un niveau d'esprit physique) pour vous assurer que les lignes verticales sont droites. Correction de la distorsion de la perspective en post-traitement si nécessaire.
* HDR (gamme dynamique élevée):
* Prenez plusieurs expositions (généralement 3-5) à différentes vitesses d'obturation: Un sous-exposé, un correctement exposé et un surexposé.
* fusionne les expositions en post-traitement: Pour créer une image avec une plage dynamique plus large, capturant les détails dans les reflets et les ombres. Ceci est crucial pour équilibrer les fenêtres vives et les intérieurs sombres.
* flash / éclairage supplémentaire:
* Bounce Flash: Pointez le flash au plafond ou un mur pour créer une lumière plus douce et plus naturelle. Utilisez un diffuseur pour adoucir davantage la lumière.
* flash hors caméra: Positionnez le flash loin de l'appareil photo pour créer plus de dimensions et de profondeur. Utilisez un support léger et un déclencheur sans fil.
* Remplissant Flash: Utilisez une petite quantité de flash pour remplir les ombres et égayer la scène. Ajustez la puissance du flash pour éviter de maîtriser la lumière ambiante.
* Évitez le flash direct: Le flash direct crée des ombres dures et des reflets peu flatteurs.
iv. Capturer les coups
* Commencez par les pièces les plus importantes: Prioriser en fonction des besoins du client et des principaux arguments de vente de la propriété.
* Tirez sur chaque pièce sous plusieurs angles: Donnez le choix des options du client.
* Focus sur les caractéristiques clés: Mettez en surbrillance les détails architecturaux, les cheminées, les vues et autres arguments de vente uniques.
* Capture des photos de détails: Présenter les textures, les matériaux et l'artisanat.
* Plans extérieurs: N'oubliez pas de photographier l'extérieur de la propriété, y compris l'avant, le dos et les espaces extérieurs. Le "tir d'argent" est généralement un super coup de crépuscule.
* Orientation du paysage principalement: Il est généralement préféré pour les listes immobilières. Cependant, considérez l'orientation des portraits pour des caractéristiques spécifiques ou pour la promotion des médias sociaux.
* faites attention aux réflexions: Évitez de capturer votre propre réflexion dans les miroirs ou les fenêtres. Ajustez votre position ou utilisez un filtre polarisant pour minimiser les réflexions.
v. Post-traitement
* Utilisez un logiciel de retouche photo: Adobe Lightroom et Adobe Photoshop sont des normes de l'industrie. Les autres options incluent la capture un, la luminar AI et le gimp (gratuit).
* Ajustements de base:
* Exposition: Ajustez la luminosité globale de l'image.
* Contraste: Augmentez ou diminuez le contraste pour améliorer la plage dynamique de l'image.
* Faits saillants et ombres: Récupérez les détails dans les points forts et les ombres.
* Blancs et Noirs: Réglez les points blancs et noirs pour maximiser la plage tonale de l'image.
* Correction des couleurs:
* Balance des blancs: Affinez l'équilibre du blanc pour assurer des couleurs précises.
* Vibrance et saturation: Ajustez le dynamisme et la saturation pour améliorer les couleurs. Faites attention à ne pas trop saturer.
* Hue: Ajustez la teinte de couleurs spécifiques pour corriger les moulages de couleur ou créer une humeur souhaitée.
* Affûtage: Aiguisez l'image pour améliorer les détails.
* Réduction du bruit: Réduisez le bruit, en particulier dans les images à haute teneur en ISO.
* Corrections de l'objectif: Distorsion de l'objectif correct, aberration chromatique et vignet.
* Correction de perspective: Redresser les lignes verticales et corriger la distorsion en perspective. Utilisez le panneau "Transformer" dans Lightroom ou Photoshop.
* Clonage et guérison: Retirez les imperfections, les distractions et les objets indésirables.
* HDR Metting (le cas échéant): Fusionner les expositions multiples pour créer une image avec une plage dynamique plus large.
* Staging virtuel (facultatif): Ajoutez des meubles et des décorations aux chambres vides pour aider les acheteurs potentiels à visualiser l'espace. Ceci est souvent externalisé.
* Affaire au filigrane: Ajoutez un filigrane pour protéger vos images.
* Exportation:
* jpegs haute résolution: Pour l'impression et l'utilisation du Web.
* jpegs optimisés sur le Web: Pour les listes en ligne et les médias sociaux.
vi. Techniques avancées
* Twilight Photography: Capturez la propriété au crépuscule pour créer une image dramatique et attrayante. Nécessite une planification et une exécution minutieuses. Utilisez de longues expositions et équilibrez l'éclairage intérieur et extérieur.
* à l'aide d'un drone: Capturez les vues aériennes de la propriété et de son environnement. Nécessite une licence de drone et l'adhésion aux réglementations de la FAA.
* Visites virtuelles: Créez des visites virtuelles interactives de la propriété à l'aide de caméras et de logiciels à 360 degrés.
* Procédures vidéo: Créez des visites vidéo de la propriété pour offrir aux acheteurs potentiels une expérience plus immersive.
vii. Considérations clés pour le succès
* Pratique: Plus vous vous entraînez, mieux vous devenez pour capturer des photos immobilières de haute qualité.
* attention aux détails: Faites attention à chaque détail, de la mise en scène au post-traitement.
* cohérence: Maintenez un style et une qualité cohérents sur toutes vos images.
* Communication du client: Communiquez efficacement avec vos clients pour comprendre leurs besoins et leurs attentes.
* Restez à jour: Suivez les dernières tendances et techniques de la photographie immobilière.
En suivant ces directives, vous pouvez créer de superbes photos immobilières qui aideront à vendre des propriétés rapidement et efficacement. N'oubliez pas que la cohérence, l'attention aux détails et la pratique sont essentiels pour réussir dans ce domaine. Bonne chance!